ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ: 5 ВЕЩЕЙ, КОТОРЫЕ ДОЛЖЕН ЗНАТЬ КАЖДЫЙ

Недвижимость традиционно является одним из основных объектов инвестирования сбережений населения, что объясняется кажущейся простотой данного актива: не все знакомы с акциями или, к примеру, с опционами, но каждый видел жилую недвижимость и имеет свое мнение относительно ее стоимости. Но правда ли недвижимость является хорошим активом для личных инвестиций? Да, но не всякая недвижимость и не для не каждого инвестора.

Исторически жилая недвижимость в России всегда пользовалась повышенной популярностью у частного инвестора, что было обусловлено прежде всего резким ростом цен, который начался в начале 90-ых и продержался вплоть до середины 2000-ых. Это привело к заметному всплеску так называемого инвестиционного спроса (то есть покупки актива не с целью использования, а с целью получения дохода), который, впрочем, довольно быстро был встречен повышенным объемом предложения со стороны застройщиков. В результате удовлетворения данного спроса, а также на фоне мирового финансового кризиса в конце 2000-ых, рынок жилья заметно сбавил обороты. Тем не менее, в долгосрочной перспективе жилая недвижимость в крупных российских городах будет продолжать дорожать: у нас в стране существует не так много центров притяжения и, учитывая низкий уровень межрегиональной конкуренции, спрос на жилую недвижимость в городах-миллионниках, вероятно, будет расти за счет внутренней миграции населения из сельской местности и менее крупных городов. То же самое, в принципе, по большому счету верно и для коммерческой недвижимости, однако частному инвестору я советую остановить свой выбор именно на жилой: в периоды экономических спадов рынок коммерческой недвижимости падает глубже и быстрее, нежели рынок жилой, так как скорее компания откажется от лишних торговых/складских площадей, чем человек – от своего жилья.

Динамика цен на московском рынке жилой недвижимости (руб/кв.м)

re-1

Источник: Индикаторы Рынка Недвижимости

Таким образом, инвестиции в жилую недвижимость в крупных российских городах сулят не только арендный доход, но и рост стоимости вашего актива. Несмотря на кажущуюся привлекательность инвестиций в недвижимость, следует учитывать несколько особенностей:

  • Высокий порог входа

Инвестиции в недвижимость требуют значительного стартового капитала: даже однокомнатная квартира на вторичном московском рынке обойдется минимум в 5 млн рублей. Таким образом подобные инвестиции подходят только ограниченному кругу инвесторов, располагающих подобными свободными средствами. Безусловно, существует возможность взять квартиру в ипотеку (и, скорее всего, это даже окажется выгодным с экономической точки зрения – см. КРЕДИТОВАНИЕ: YOU ARE DOING IT WRONG), однако длительный срок кредита несет высокие риски, так что я бы не советовала ввязываться в историю с ипотекой при условии, что вам есть где жить.

  • Относительно низкая ликвидность

Вложения в недвижимость отличаются относительно низкой ликвидностью – для перевода инвестиций в денежные средства ее необходимо сперва продать, что, из-за цикличности рынка недвижимости, может быть проблематично. Во-первых, цикличность рынка обуславливает локальные падения стоимости недвижимости, которые следуют общеэкономическим тенденциям у нас в стране. Иными словами, в периоды экономического спада цены на недвижимость тоже снижаются – и если вам потребуется выйти из инвестиций именно в этот момент, то вы можете столкнуться с определенной упущенной выгодой и даже убытками. Во-вторых, в подобные моменты замедления экономики вы можете вообще быть не в состоянии продать квартиру без значительного дисконта, ибо реальные располагаемые доходы населения, очевидным образом, зависят от общего состояния экономики.

  • Требует относительно активного управления

Инвестиции в жилую недвижимость требуют определенных затрат – как финансовых (налоги, коммунальные платежи, мелкий ремонт), так и временных. При этом сдача квартиры в аренду очевидным образом значительно повышает данные затраты, а кроме того подвергает вас риску контрагента – иными словами, риску, что ваш арендатор откажется исполнять свои финансовые обязательства перед вами.

Таким образом, инвестиции в недвижимость требуют определенного управления и мало подходят тем инвесторам, которые хотят вложить куда-нибудь свои средства на N лет и получать пассивный доход.

  • Низкая арендная доходность

Многих потенциальных инвесторов недвижимость привлекает возможностью получения дохода от аренды: богатое воображение сразу рисует картины красивой жизни раньте. Тем не менее, давайте трезво оценивать доходность аренды: времена, когда сдача в аренду приносила в год 8-10% стоимости квартиры давно позади, средняя арендная доходность сейчас составляет около 4-5% (и зависит от квартиры, само собой). Таким образом, если мы рассматриваем исключительно доходы от аренды (без учета изменения стоимости самого актива), то инвестиции в недвижимость выглядят не особо привлекательно: даже простой банковский депозит обещает большую доходность – средние ставки по вкладам в рублях в банках первой десятки сейчас находятся на уровне 11%, а доходность тридцатилетних американских казначейских облигаций (считается де-факто безрисковым активом) – чуть меньше 3%, что, в принципе, сопоставимо с арендной доходностью при практически полном отсутствии риска.

  • Умеренная общая доходность

Безусловно, рассматривать исключительно арендный доход не совсем верно, ведь в таком случае мы не учитываем рост стоимости недвижимости. Хорошей иллюстрацией потенциального уровня доходности может служить следующий график, показывающий отношение суммы арендного дохода и изменения стоимости квартиры к доходу, который вы получили бы, положив средства на депозит в банк:

Индекс доходности жилой недвижимости

re-2

Источник: Индикаторы Рынка Недвижимости


Обратите внимание на зону А – это как раз тот самый период резкого роста цен на недвижимость, о котором я говорила в начале статьи. Зоны B и С – яркие падения на фоне кризисных явлений в экономике. Наконец, зона D – это новая реальность после кризиса 2008-2009 гг., в целом вы хоть и выигрываете несколько процентных пунктов по сравнению с депозитом, но ваш выигрыш довольно ограничен.


Подводя итоги, я бы сказала, что жилая недвижимость в крупных российских городах выглядит как привлекательный объект для долгосрочных инвестиций, однако только для определенной группы инвесторов.

Я считаю подобные инвестиции неплохим способом диверсификации портфеля для состоятельных инвесторов – при условии, что портфель уже содержит низкорискованную часть (например, банковский депозит) и высокорискованную часть (например, ценные бумаги). В таком случае жилая недвижимость (купленная не в кредит) выглядит хорошим дополнением.

Задумываться об ипотеке стоит только тем инвесторам, что планируют сами жить в приобретенном жилье – никогда и никому не советую финансировать покупку инвестиционного актива за счет долгосрочного кредита: любые ваши расчеты, указывающие на экономическую эффективность подобной схемы, завтра (или послезавтра, или послепослезавтра) изменятся до неузнаваемости – и подобных «завтра» на, к примеру, тридцатилетнем горизонте будут тысячи.

Соответственно, если у вас нет лишних денег на покупку квартиры, но при этом есть определенные сбережения – я бы советовала инвестировать в активы фондового рынка. Если бы вы купили акции APPLE после презентации первого iPhone (когда уже, в принципе, стало ясно, что это перевернет рынок), то ваша доходность составила бы более 550% за чуть меньше, чем за 8 лет. Купив акции Google в 2004 году (спустя полгода после запуска gmail), вы бы заработали 1 246% за примерно 11 лет. Я специально не рассматриваю примеры из серии «если бы вы купили такие-то акции по минимальной стоимости» — как говорится, «знал бы прикуп – жил бы в Сочи». Я рассматриваю вполне реалистичные примеры, когда перспективы той или иной компании были уже достаточно очевидны. Собственно, именно в этом и заключается инвестиционная стратегия гуру фондового рынка Уоррена Баффетта: он находит перспективный актив, покупает его и держит до тех пор, пока не будет реализован весь скрытый потенциал данной компании. Он может ждать год, пять лет, десять – не важно, важно увидеть долгосрочные перспективы той или иной компании/отрасли и дождаться, пока они реализуются. И если вы поставите на акции правильной компании, то вы имеете все шансы к пенсии сделать на ней состояние – ни один рынок недвижимости не сможет вам предложить даже близкую доходность.

 

 

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

avatar
wpDiscuz